في حين أن المعدلات العائمة تعني أنه يتعين على المقترضين دفع الأسعار السائدة في السوق ، فقد يكون هذا هو أفضل وقت لإعادة تمويل القروض حيث أن المقرضين على استعداد للتضحية ببعض هوامشهم من أجل عملاء جدد.
يوفر هذا للمقترضين فرصة لتوفير ما يصل إلى 100 نقطة أساس على القروض. حصل Bipin Salaskar ، موظف حكومي ، على قرض سكني بقيمة 59 ألف روبية بمعدل فائدة 7.6٪ من HDFC قبل عامين. قفز معدل هذا القرض إلى 10.1٪ ، مما أدى إلى زيادة مدة القرض لمدة عامين – بعد تاريخ تقاعده.
“لقد اتصلت بمقرضين آخرين لتحويل قرضي. لقد انتقلت إلى SBI حيث عرضوا علي القرض بمعدل 75 نقطة أساس أقل “، قال Salaskar. وأضاف أن الأقساط الشهرية المعدلة أقل وأن الفترة الأصلية أعيدت.
لا يدرك معظم المقترضين الحاليين تأثير الزيادة في الأسعار حيث يستمرون في دفع نفس الأقساط الشهرية المتساوية (EMIs). على الرغم من أن أقساطهم الشهرية قد لا تتغير ، إلا أنهم سوف يسددون القروض لسنوات عديدة أخرى مع ارتفاع الأسعار لتعويض التكلفة الأعلى.
إذا تم تمديد فترة القرض عندما يقترب المقترض من التقاعد ، بسبب ارتفاع أسعار الفائدة ، فعادة ما يسعى المقرضون إلى زيادة الأقساط الشهرية المتساوية أو الدفع المسبق. يعرض المقرضون الآخرون أيضًا إعادة تمويل القروض بمعدلات أقل مما يحصل عليه عملاؤهم الحاليون. يستلزم إعادة تمويل قرض نموذجي رسوم معالجة 0.5٪.
حصل روهيت جايتبال ، موظف في القطاع الخاص ، على قرض سكني بقيمة 50 ألف روبية بنسبة 6.5٪ من HDFC في أبريل الماضي ، لكن المعدل ارتفع الآن إلى 9٪. ونتيجة لذلك ، تجاوزت مدة قرض Jaitpal أيضًا سن التقاعد حيث تم تمديده لمدة ثلاث سنوات تقريبًا. قال جايتبال: “لقد تفاوضت مع HDFC وقدموا لي معدلًا أقل بنسبة 8.5٪”. لا يقوم المُقرض تلقائيًا بتخفيض السعر إلى ما يفرضه على المقترضين الجدد لأنه ملزم تعاقديًا بالحفاظ على الفارق على سعر إعادة الشراء طوال مدة القرض.
إعادة التمويل منطقية بالنسبة للمقترضين الجدد ، حتى لو كان المعدل الجديد أقل بمقدار 25 نقطة أساس فقط. أثرت تقلبات الأسعار على المقترضين بشكل أكثر صعوبة في السنوات الأولى عندما يكون لمكون سعر الفائدة حصة أعلى في الأقساط الشهرية المتساوية. وبالتالي ، فإن تحويل القرض هو أكثر فائدة لمن لديهم عدة سنوات من الأقساط الشهرية المتساوية قبلهم.
منذ عام 2019 ، تم ربط جميع قروض المنازل الجديدة بسعر مرجعي خارجي مثل الريبو – المعدل الذي يقرض به بنك الاحتياطي الهندي للبنوك. فوض بنك الاحتياطي الهندي الربط في المقام الأول لضمان نقل أفضل لتغييرات أسعار السياسة. يقرر المقرضون السبريد الذي سيحتفظون به على أساس معدل معياري ، بناءً على تكلفة الأموال والعمليات. غالبًا ما يحافظون على السبريد منخفضًا ، خاصة للعملاء الجدد لتنمية أعمالهم.
خلال الوباء ، خفض بنك الاحتياطي الهندي معدل إعادة الشراء إلى 4٪ لتعزيز نمو الائتمان وتحفيز الاقتصاد. الأخفض معدلات القروض العقارية ثم كانت عند 6.5٪ ، مما يشير إلى انتشار قدره 250 نقطة أساس على معدل إعادة الشراء. حاليًا ، يبلغ معدل إعادة الشراء 6.5٪ وتقدم بعض البنوك قروضًا عقارية بنسبة 8.5٪ للعملاء الجدد ، مما يعني أن الفارق قد تقلص إلى 200 نقطة أساس.
وفقًا للاعبين في الصناعة ، ليس لدى البنوك مجال كبير لتقديم صفقات أفضل. في الوقت الحالي ، فإن أفضل معدل فائدة على القروض من SBI هو 7.6٪ ، في حين أن أرخص معدل قرض عقاري هو 8.5٪ ، والفارق 90 نقطة أساس فقط. أي فجوة أقل من ذلك لن تكون قابلة للاستمرار بالنسبة للبنوك.